Amortyzacja mieszkania własnościowego włączonego do działalności gospodarczej

Opublikowano: 2022-12-02

Wielu podatników, którzy nabywają mieszkanie na cele prywatne w późniejszym czasie przeznaczają całość mieszkania na cele prowadzonej działalności gospodarczej.

Jeszcze w 2022 roku dopuszczalna jest amortyzacja lokali mieszkalnych wprowadzonych na stan środków trwałych u podatników stosujących formę opodatkowania – podatek liniowy albo skalę podatkową. Na co powinien zwrócić uwagę przedsiębiorca zanim wprowadzi mieszkanie do ewidencji środków trwałych?

Warunki wprowadzenia do firmy mieszkania własnościowego

Podstawowe warunki wprowadzenia mieszkania do działalności gospodarczej czyli na stan środków trwałych firmy można podzielić na dwa główne przesłanki.

Pierwszy to taki, iż lokal mieszkalny musi stanowić własność lub współwłasność przedsiębiorcy prowadzącego działalność gospodarczą do której zamierza on wprowadzić dane mieszkanie.

Drugi to wypełnienie warunków środka trwałego. Tak więc lokal mieszkalny aby mógł być wprowadzony do środków trwałych firmy prowadzonej przez przedsiębiorcę musi wypełniać poniższe przesłanki:

  1. składnik majątku został nabyty lub wytworzony we własnym zakresie,
  2. musi być kompletny i zdatny do użytku,
  3. jego wartość musi przekraczać sumę 10.000zł,
  4. musi zostać przeznaczony na cele prowadzonej działalności gospodarczej,
  5. okres używania w działalności gospodarczej musi przekraczać 12 miesięcy.

Kwalifikacja lokalu mieszkalnego w ewidencji środków trwałych

Przedsiębiorca wprowadzając na stan środków trwałych cały lokal mieszkalny – ujmuje go w ewidencji środków trwałych zgodnie z numerem 122 Klasyfikacji Środków Trwałych.

KŚT 122 obejmuje lokale mieszkalne, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego.

Wartość początkowa lokalu mieszkalnego

Przedsiębiorca zanim wprowadzi na stan środków trwałych swoje mieszkanie musi ustalić jego wartość początkową.

Może to uczynić za pomocą metody uproszczonej albo według zasad ogólnych.

Jeżeli mowa o metodzie uproszczonej to w myśl art. 22g ust. 10 ustawy z dnia 26.07.1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2021 r. poz. 1128 zwanej dalej ustawą o PDOF) podatnicy mogą ustalić wartość początkową spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego, wynajmowanego, wydzierżawianego albo używanego przez właściciela na cele prowadzonej przez niego działalności gospodarczej według prostego mechanizmu nie korzystając z zasad ogólnych.

ISTOTNE:

Metoda uproszczona ustalania wartości początkowej lokalu mieszkalnego polega na tym, iż w każdym roku podatkowym podatnik ustala wartość początkową stanowiącą iloczyn:

  • metrów kwadratowych wynajmowanej, wydzierżawianej lub używanej przez właściciela powierzchni użytkowej tego lokalu, oraz
  • kwoty 988 zł.

Powierzchnia użytkowana na cele stosowania metody uproszczonej to powierzchnia przyjęta dla celów podatku od nieruchomości.

Podatnik musi jednak pamiętać, iż lokale mieszkalne nie podlegają ujęciu w ewidencji środków trwałych m.in. wtedy, gdy ich wartość jest ustalona metodą uproszczoną.

Druga metoda ustalania wartości początkowej lokalu mieszkalnego to zasady ogólne. Umożliwiają one ustalenie wartości początkowej mieszkania na cele wprowadzenia na stan składników majątku firmy według:

  1. ceny nabycia – jest to cena zakupu lokalu mieszkalnego nabytego odpłatnie a jeżeli przed wprowadzeniem do firmy mieszkanie już było użytkowane ale nigdy na cele działalności gospodarczej, wówczas wartością początkową będzie cena nabycia ale nie może być ona większa niż wartość rynkowa takiego mieszkania,
  2. wartości rynkowej – jeżeli podatnik nie jest w stanie ustalić ceny nabycia (nie posiada dokumentów nabycia albo nie jest w stanie ich odtworzyć i nie są one dostępne np. w księgach wieczystych) może jeszcze ustalić tzw. wartość rynkową w oparciu o dokonaną przez siebie wycenę na podstawie wartości podobnych lokali mieszkalnych z grudnia roku poprzedzającego rok wprowadzenia mieszkania do firmy,
  3. kosztu wytworzenia – to koszt wytworzenia mieszkania poniesiony we własnym zakresie a więc podatnik ustalając wartość początkową zbudowanego we własnym zakresie mieszkania może do niej zaliczyć wartość towarów, materiałów, składników majątku, usług obcych, wynagrodzeń osób budujących mieszkanie i pozostałych powiązanych z wytworzeniem mieszkania kosztów.

Amortyzacja lokalu mieszkalnego

Przedsiębiorca, który ustalić wartość początkową swojego mieszkania i wprowadził go na stan środków trwałych, ma prawo jeszcze do końca 2022 roku ujmować w kosztach firmy miesięczną amortyzację.

Rozpoczyna ją ujmować w koszty firmy od miesiąca następnego po miesiącu wprowadzenia mieszkania na stan środków trwałych firmy.

Miesięczna amortyzacja lokalu mieszkalnego może być dokonywana wyłącznie metodą liniową (metoda degresywna nie jest dostępna dla nieruchomości objętych KŚT 1).

Roczna wartość amortyzacji lokalu mieszkalnego wynosi 1,5% od wartości początkowej. Jednakże podatnik ma możliwość zastosować stawkę indywidualną jeżeli:

  1. mieszkanie zostało pierwszy raz wprowadzone do ewidencji środków trwałych przedsiębiorcy,
  2. mieszkanie przed wprowadzeniem do firmy na stan środków trwałych już było używane przez okres minimum 5 lat,
  3. mieszkanie było ulepszane (przed wprowadzeniem do firmy na stan środków trwałych podatnik dokonał ulepszenia mieszkania o wartości minimum 30% wartości początkowej).

ISTOTNE:

Indywidualna stawka amortyzacji mieszkania używanego, ulepszonego i po raz pierwszy wprowadzonego do ewidencji środków trwałych firmy przedsiębiorcy – może wynosić maksymalnie 10% rocznie. Zatem amortyzacja takiego lokalu mieszkalnego nie może być krótsza aniżeli 10 lat.

Zmiana przepisów amortyzacji lokalów mieszkalnych

Warto odnotować, iż od 1 stycznia 2023r. nastąpi zmiana w zakresie amortyzacji lokalów mieszkalnych u podatników stosujących formę opodatkowania – skala podatkowa albo podatek liniowy.

Podatnicy nie będą mogli ujmować w kosztach firmy miesięcznych odpisów amortyzacyjnych mieszkań wprowadzonych na stan środków trwałych w firmach stosujących ww. formy opodatkowania.

Nie mniej należy podkreślić, iż aktualnie wiele takich spraw jest rozpatrywanych i w oczekiwaniu na orzeczenia WSA oraz NSA być może podatnicy, którzy wprowadzili do firmy na stan środków trwałych swoje mieszkania nie utracą możliwości dokonywania ich amortyzacji.

Najnowsze artykuły naszych ekspertów:

Próbki towaru na degustacje na gruncie PIT i VAT

2023-01-27

Polska ustawa o VAT nakazuje opodatkować nieodpłatne przekazanie towarów bowiem traktuje to jako transakcję dostawy towarów (sprzedaży towarów). Czy próbki [...]

Czy każdą sprzedaż należy wliczyć do limitu VAT 200.000 zł

2023-01-20

Wielu podatników zastanawia się co konkretnie wlicza się do wartości sprzedaży 200.000 zł, której przekroczenie obliguje podatnika do rejestracji do [...]

Rezygnacja z ryczałtu a obowiązek sporządzenia inwentury.

2023-01-13

Początek roku to dla wielu przedsiębiorców czas kalkulacji związanych ze zmianą formy opodatkowania. Termin na podjęcie tej decyzji upływa 20 [...]

PIT i VAT a ulga na złe długi po stronie wierzyciela. Likwidacja załącznika PIT-WZ.

2023-01-05

Zatory płatnicze to jeden z wielu aspektów prowadzenia działalności gospodarczej. Wykonanie usług i wystawienie faktury generuje obowiązek podatkowy i konieczność [...]

Od 2023 wszyscy płatnicy muszą posiadać PUE ZUS, zmiany w doręczeniach ZUS

2022-12-30

Posiadanie profilu informacyjnego na Platformie Usług Elektronicznych ZUS (PUE ZUS) będzie obowiązkiem każdego płatnika składek. Do tej pory obowiązek posiadania [...]