Sprzedaż nieruchomości przed upływem 5 lat, licząc od końca roku, w którym nastąpiło nabycie, wiąże się z koniecznością rozliczenia dochodu lub straty. Zysk z takiej transakcji obliguje do opłacenia zryczałtowanego, 19%-towego podatku. Uniknięcie daniny możliwe jest dzięki tzw. uldze mieszkaniowej, której ideą jest przeznaczenie środków ze sprzedaży na własne cele mieszkaniowe. Jeden z wpisów naszego bloga zostanie poświęcony wydatkom remontowym. Z kolei w obecnym artykule skoncentrujemy się na zagadnieniu spłaty kredytu mieszkaniowego i możliwości zakwalifikowania tej operacji jako wydatku na własne cele mieszkaniowe. Czy spłata kredytu daje prawo do ulgi? – szczegóły poniżej.

Wydatki na spłatę kredytu kwalifikujące się do skorzystania z ulgi mieszkaniowej – przegląd przepisów

Przepisy ustawy o PIT w art. 21 ust. 1 pkt 131 definiują pojęcie ulgi mieszkaniowej. W dużym skrócie, dochód z odpłatnego zbycia przeznaczony na własne cele mieszkaniowe w ciągu trzech lat zostanie zwolniony z opodatkowania. Przeznaczenie części środków uzyskanych ze sprzedaży da proporcjonalne zwolnienie z opodatkowania. Dopiero wydatkowanie pełnej kwoty uzyskanej z odpłatnego zbycia nieruchomości przed upływem 5 lat, powoduje zwolnienie z opodatkowania całego dochodu.

W art. 21 ust. 25 zdefiniowano katalog wydatków uznawanych za wydatki na własne cele mieszkaniowe. W punkcie 2 ustawodawca wyspecyfikował „wydatki kredytowe”, kwalifikowane jako wydatki na własne cele mieszkaniowe, tj. wydatki poniesione na:

1. spłatę kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki) zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia na cele określone w art. 21 ust. 25 pkt 1 (m.in. nabycie remont, budowę, przebudowę lokalu mieszkalnego lub nabycie gruntu),
2. spłatę kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki) zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia na spłatę kredytu (pożyczki), o którym mowa powyżej – w sytuacji gdy podatnik zaciągnął inny kredyt na spłatę poprzedniego kredytu (np. kredyt refinansowy, czy konsolidacyjny),
3. spłatę każdego kolejnego kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki) zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia na spłatę kredytu (pożyczki), o których mowa powyżej.

Kluczowa jest chronologia – umowa kredytu zawarta po zbyciu nieruchomości nie daje prawa do ulgi mieszkaniowej

Wytłuszczenie powyżej fragmentów przepisu „przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia” było zabiegiem celowym. Dla przykładu odpłatne zbycie mieszkania 25 stycznia oraz zaciągnięcie kredytu 5 lutego na inną nieruchomość, uniemożliwi zakwalifikowanie wydatków na spłatę tego kredytu jako wydatku na własne cele mieszkaniowe.

Powyższą tezę potwierdza m.in. interpretacja indywidualna z dnia 3 października 2023 roku, sygn. 0112-KDSL1-2.4011.313.2023.2.PS, wydana przez Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej. Organ interpretacyjny zreasumował stanowisko podatnika w następujący sposób „W konsekwencji powyższego należy stwierdzić, że skoro w przedmiotowej sprawie zaciągnął Pan wraz z małżonką kredyt hipoteczny na zakup domu w dniu 17 marca 2023 r., tj. po dniu uzyskania przychodu ze sprzedaży mieszkania, to wydatkowanie przychodu z odpłatnego zbycia mieszkania na spłatę kredytu hipotecznego na zakup domu nie wypełnia dyspozycji wydatkowania przychodu na własne cele mieszkaniowe, o czym wprost stanowi przepis art. 21 ust. 1 pkt 131 w zw. z art. 21 ust. 25 pkt 2 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.”

Spłata kredytu zaciągniętego na sprzedawaną nieruchomość a prawo do ulgi mieszkaniowej

Bardzo często podatnicy zaciągają kredyt na daną nieruchomość, w której mieszkają, a część środków z późniejszej sprzedaży tej nieruchomości zostaje przeznaczona na spłatę tego kredytu. Spłata kredytu obciążającego sprzedawaną nieruchomość również może stanowić wydatek uprawniający do zastosowania ulgi mieszkaniowej. Stanowi o tym wprost art. 21 ust. 30a ustawy o PIT: „Wydatki, o których mowa w ust. 25 pkt 2, obejmują także wydatki na spłatę kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki), zaciągniętego w związku ze zbywaną nieruchomością lub prawem majątkowym na cele określone w ust. 25 pkt 1, w tym także gdy wydatki te odpowiadają równowartości wydatków uwzględnionych w kosztach uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia”.

Na marginesie dodać należy, że powyższa kwestia była przedmiotem sporów pomiędzy podatnikami, a organami podatkowymi. Niejednolita linia orzecznicza sprawiła, że Minister Finansów wydał interpretację ogólną (sygn. DD2.8202.5.2020 z dnia 1 kwietnia 2022 roku dotyczącą przepisów obowiązujących do 31 grudnia 2021r.). Korzystny przepisy cytowany powyżej pojawił się w ustawie dopiero 1 stycznia 2022r.

Liczą się tylko wydatki na spłatę kapitału i odsetek wyłącznie kredytu bankowego realizującego własne cele mieszkaniowe w terminie 3 lat

Analizując zagadnienie w przedmiocie spłaty kredytu i związanego z tym prawa do skorzystania z ulgi na cele mieszkaniowe końcowo należy zwrócić uwagę jeszcze na cztery istotne detale, których przeoczenie może skutkować koniecznością zapłacenia podatku z odpłatnego zbycia nieruchomości:

Spłacany kredyt musi być w pełni związany z realizacją własnego celu mieszkaniowego. W przypadku, gdy podatnik zakupi działkę budowlaną, następnie ją sprzeda przed upływem 5 lat, jednak na tej działce nie wybudował domu (choć pierwotnie planował zrealizować takie przedsięwzięcie), wydatki na spłatę kredytu zaciągniętego na przedmiotową nieruchomość nie wypełnią przesłanki do zastosowania ulgi mieszkaniowej. Potwierdza to w szczególności interpretacja indywidualna wydana przez Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej, sygn. 0114-KDIP3-2.4011.749.2023.2.MR z dnia 24 listopada 2023 roku „Tymczasem, jak wynika z opisu sprawy, w dacie zakupu i sprzedaży działki była ona niezabudowana. Co prawda, wskazał Pan, że celem nabycia działki była budowa domu mieszkalnego, jednakże na działce tej przed sprzedażą nie został wybudowany budynek mieszkalny. W konsekwencji, wydatkowanie przychodu z odpłatnego zbycia w 2023 r. niezabudowanej nieruchomości w części przeznaczonego na spłatę kredytu zaciągniętego na zakup tej nieruchomości, na której przed sprzedażą faktycznie nie realizował Pan własnych potrzeb mieszkaniowych poprzez budowę na tej nieruchomości budynku mieszkalnego i zamieszkania w nim, nie stanowi wydatku na własne cele mieszkaniowe”.

Kategoria wydatków na własne cele mieszkaniowe nie obejmuje prowizji, czy innych kosztów bankowych związanych np. z wcześniejszą spłatą kredytu. Zatem wydatkiem uprawniającym do ulgi będzie wyłącznie spłata kapitału i odsetek z tytułu zaciągniętego kredytu (przykładowo interpretacja indywidualna wydana przez Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej, sygn. 0112-KDIL2-1.4011.246.2022.2.MKA z dnia 10 maja 2022r.).

Ulga mieszkaniowa nie obejmuje kredytów udzielanych przez inne podmioty niż banki, czy spółdzielcze kasy oszczędnościowo-kredytowe. Oznacza, to że wydatki na spłatę kredytów/pożyczek udzielonych np. przez członków rodziny nie wypełniają przesłanek do zastosowania ulgi (przykładowo interpretacja indywidualna wydana przez Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej, sygn. 0112-KDSL1-2.4011.420.2023.2.PR z dnia 28 listopada 2023r.).

Do wydatków uprawniających do ulgi będą zaliczać się wyłącznie spłacone kredyty/raty w terminie 3 lat licząc od końca roku, w którym nastąpiło odpłatne zbycie nieruchomości.

Autor- Łukasz Kluczyński