poprzednie
czas na innowacje!

Model hybrydowy, czas na innowacje!

Profesjonalna obsługa, jak w stacjonarnym biurze rachunkowym.
Komfort i wygoda, bo przez internet.

Dowiedz się więcej »
następne

Koszty wykorzystania mieszkania do prowadzenia działalności gospodarczej – nieruchomość

Wielu podatników rozpoczynając swoją działalność gospodarczą nie chcą z różnych względów korzystać z wynajmu drogiego lokalu użytkowego. Decydują się na przeznaczenie całości lub części swojego (lub wynajmowanego, użyczonego) mieszkania na cele prowadzonej działalności gospodarczej. Pierwszą podstawową kwestią w takiej sytuacji jest ustalenie, jakiego typu wydatki i w jakiej wysokości mogą być zakwalifikowane, jako koszty danej firmy. Na początek należy wziąć pod uwagę koszty związane z daną nieruchomością.

Obowiązek zgłoszenia faktu przeznaczenia mieszkania lub pokoju na prowadzenie działalności

Niezależnie czy podatnik wynajmuje, użycza czy wykorzystuje własne mieszkanie lub pokój do prowadzenia działalności gospodarczej, to ma obowiązek zgłosić dany fakt do właściwego według miejsca zamieszkania urzędu gminy lub miasta (przy wynajmie zgłasza to do właściciela, który zawiadamia o tym właściwy urząd gminy lub miasta).

Urząd w drodze decyzji wydziela część (lub ustanawia całość) powierzchni mieszkania przeznaczoną przez podatnika na prowadzenie działalności. Wiąże się z tym także wzrost kwoty podatku od nieruchomości dla części związanej z daną działalnością. Natomiast kwotę podatku w całości lub w części podatnik będzie mógł ująć w koszty firmy.

Koszty przystosowawcze mieszkania wynajmowanego albo użytkownego na podstawie umowy użyczenia

Podatnik prowadzący działalność gospodarczą może skorzystać z możliwości wynajęcia całego mieszkania lub pojedynczego pokoju na poczet prowadzenia działalności gospodarczej jak również prowadzić działalność w pokoju lub w mieszkaniu, do którego prawo wykorzystania nabył na podstawie umowy użyczenia.

W obu przypadkach do kosztów uzyskania przychodów podatnik będzie mógł zaliczyć koszty przystosowawcze tego mieszkania. Jakie to są wydatki?

Inwestycja w obcym środku trwałym

Zgodnie z art. 22g ust. 17 ustawy o podatku dochodowym zwanej dalej ustawą o PIT, jeżeli podatnik dokona wydatków na ulepszenie (wynajem albo umowa użyczenia) obcego środka trwałego, wówczas wszystkie poniesione koszty będą stanowić inwestycję w obcym środku trwałym, ale tylko wtedy, gdy:

  1. mieszkanie lub pokój został ulepszony poprzez przebudowę, rozbudowę, rekonstrukcję, adaptację lub modernizację,
  2. suma wydatków poniesionych na ich przebudowę, rozbudowę, rekonstrukcję, adaptację lub modernizację przekroczy w danym roku podatkowym kwotę 10.000 zł,
  3. wydatki te powodują wzrost wartości użytkowej w stosunku do wartości z dnia przyjęcia mieszkania do używania, mierzonej w szczególności okresem używania, zdolnością wytwórczą, jakością produktów uzyskiwanych za pomocą ulepszonego mieszkania jak i kosztami eksploatacji.

Drugim rodzajem wydatku, jaki podatnik może ująć w koszty firmy jest remont wynajmowanego lub użyczonego mieszkania. W odróżnieniu od ulepszenia koszty kwalifikujące remont nie mogą stanowić wydatków poniesionych na ich przebudowę, rozbudowę, rekonstrukcję, adaptację lub modernizację w danym roku podatkowym, dlatego, że będą wówczas stanowić inwestycję w obcym środku trwałym podlegającą amortyzacji rozłożonej w czasie (ewentualnie ujętej jednorazowo w koszty, jeżeli łączna jej wartość nie przekracza w roku podatkowym kwoty 10.000zł).

Należy wspomnieć, że często niezwykle trudno odróżnić jest przeprowadzenie czynności remontowych od ulepszenia. Jak wynika ze stanowisk organów podatkowych remont przede wszystkim nie stanowi bieżącej konserwacji budynku oraz:

  1. nie jest przebudową, rozbudową, rekonstrukcją, adaptacją lub modernizacja,
  2. nie zmienia pierwotnego charakteru budynku, lokalu (parametry techniczne pozostają takie same),
  3. posiada charakter odtworzeniowy,
  4. materiały użyte do jego przeprowadzenia mogą być inne niż pierwotnie użyto.

Przykład 1

Czynny podatnik VAT skorzystał z najmu mieszkania na poczet prowadzenia biura nieruchomości. W ramach wydatków przystosowawczych dla stworzenia możliwości prowadzenia działalności w danym mieszkaniu za zgodą właściciela wykonał prace polegające na malowaniu, tynkowaniu ścian, wykończeniu podłóg wraz z położeniem paneli, wymianie wykończenia w łazience, wymianie instalacji elektrycznej oraz nabyciu mebli pokojowych i kuchennych. Koszt prac to 19.500zł netto a mebli 11.200zł netto.

W tym przypadku wszystkie wydatki poza meblami należy uznać na inwestycję w obcym środku trwałym. Inwestycję tę podatnik przyjmie do firmy, jako odrębny środek trwały, wprowadzi do tabeli amortyzacyjnej i rozpocznie jej amortyzację od następnego miesiąca po miesiącu przyjęcia jej do używania.

W myśl art. 22j ustawy ust. 4 ustawy o PIT podatnik ma prawo indywidualnie ustalić stawkę amortyzacyjną dla przyjętych do używania inwestycji w obcych środkach trwałych, z tym, że dla inwestycji w obcych budynkach (lokalach) lub budowlach – okres amortyzacji nie może być krótszy niż 10 lat.

Wykorzystanie do działalności własnego mieszkania podatnika

Podatnik prowadzący działalność gospodarczą poza opcją wynajęcia mieszkania lub pokoju albo skorzystania z umowy użyczenia może także przeznaczyć własne mieszkanie lub pokój (pokoje) na cele prowadzenia działalności gospodarczej.

W przypadku mieszkania stanowiącego własność podatnika występuje nieco więcej możliwości zaliczenia w koszty firmy poniesionych nakładów jak i przede wszystkim rozliczenia amortyzacji przedmiotowego mieszkania.

Amortyzacja mieszkania stanowiącego własność podatnika

W sytuacji, gdy podatnik przeznaczył na działalność pokój lub całe własne mieszkanie, wówczas powinien w pierwszej kolejności wiedzieć, że musi wprowadzić go do ewidencji środków trwałych, aby w ogóle móc ująć w koszty odpisy amortyzacyjne, nakłady inwestycyjne, wydatki remontowe. Proces wprowadzenia po zidentyfikowaniu go, jako nowy środek trwały w firmie wymaga od podatnika ustalenia trzech głównych kwestii.

Pierwsza to wybór odpowiedniego kodu klasyfikacji KŚT (klasyfikacja środków trwałych), z jakim mieszkanie lub pokój zostanie wprowadzony do ewidencji środków trwałych. Właściwym wyborem może być tutaj KŚT 122.

Druga kwestia to ustalenie odpowiedniej wartości początkowej, od której podatnik będzie obliczał i ujmował w koszty comiesięczne odpisy amortyzacyjne. Do dyspozycji podatnika ustawodawca postawił ustalenie wartości metodą uproszczoną albo pozostałymi sposobami:

  1. uproszczona metoda ustalania wartości początkowej mieszkania lub pokoju polega na pomnożeniu ilości metrów kwadratowych powierzchni przeznaczonej na działalność przez sztywną kwotę 998zł,
  2. pozostałe metody ustalania wartości początkowej to według kosztu wytworzenia, ceny nabycia bądź wartości rynkowej.

W przypadku kosztu wytworzenia zalicza się do niego sytuację, w której podatnik we własnym zakresie wybuduje mieszkanie (lub dodatkowy pokój, pokoje). Do wartości tego kosztu podatnik zaliczy sumę kwot za materiały, usługi obce, wynagrodzeń oraz innych składników majątku według ich ceny nabycia. Dodatkowo do dnia przekazania mieszkania lub pokoju do używania do kosztu wytworzenia podatnik zaliczy także różnice kursowe oraz odsetki od zaciągniętego kredytu.

W sytuacji odpłatnego zakupu mieszkania lub pokoju podatnik ustali wartość początkową według ceny nabycia. W skład tej ceny zawierać się będą: należność do zapłaty sprzedawcy pomniejszona o podatek VAT (tylko, gdy czynnemu podatnikowi VAT przysługuje prawo do jego odliczenia) a powiększona o wydatki, ale tylko do dnia przekazania mieszkania lub pokoju do używania (opłaty notarialne, sądowe, skarbowe, podatek PCC, VAT bez prawa do odliczenia, odsetki od kredytu, opłaty kredytowe, inne).

Ostatnią metodą ustalenia wartości początkowej mieszkania lub pokoju będzie wartość rynkowa, która znajdzie zastosowanie, jeżeli podatnik nie jest w stanie ustalić ceny nabycia albo kosztu wytworzenia. Wartość rynkowa ustalana jest wówczas według cen rynkowych środków trwałych tego samego rodzaju z grudnia roku poprzedzającego rok założenia ewidencji lub sporządzenia wykazu oraz stanu i stopnia ich zużycia:

  1. przez podatnika w przypadku niemożności ustalenia ceny nabycia,
  2. przez biegłego, powołanego przez podatnika w przypadku niemożności ustalenia kosztu wytworzenia.

Przykład 2

Podatnik przeznaczył jeden z pokoi własnego mieszkania o powierzchni 15m2 na działalność gospodarczą. Wartość mieszkania o powierzchni 80m2 według ceny nabycia to 250.000zł. Cena za 1m2 tego mieszkania wyniosła 3.125zł.

Jeżeli podatnik ustaliłby wartość początkową pokoju według metody uproszczonej, wówczas wyniosła by ona 15m2 x 998zł = 14.970zł.

Jeżeli natomiast podatnik zastosowałby wartość początkową według ceny nabycia to opiewałaby ona na wartość 15m2 x 3.125zł = 46.875zł.

Tak, więc metoda uproszczona jest bardzo niekorzystna a należy pamiętać, że właśnie od wartości początkowej podatnik będzie naliczał odpisy amortyzacyjne w koszty firmy. Zatem im wartość początkowa większa tym większe comiesięczne koszty firmy.

Ostatnim etapem wprowadzenia mieszkania lub pokoju na poczet używania w firmie jest ustalenie właściwej stawki amortyzacyjnej. W tym przypadku wynosi ona 1,5% rocznie od wartości początkowej. Tak obliczona kwota rocznej amortyzacji podzielona przez 12 miesięcy będzie stanowić dla podatnika miesięczny odpis amortyzacyjny możliwy do ujęcia w kosztach firmy.

Ponadto warto w tym miejscu zasygnalizować, że podatnik w myśl art. 22j ust. 1 pkt 3 oraz ust. 3 ustawy o PIT ma możliwość zastosowania indywidualnej stawki amortyzacyjnej, jeżeli wykaże, że mieszkanie lub pokój były używane (przed ich nabyciem były wykorzystywane, co najmniej przez okres 60 miesięcy ) lub ulepszone (przed wprowadzeniem do ewidencji wydatki poniesione przez podatnika na ulepszenie stanowiły, co najmniej 30% wartości początkowej), wówczas stawka amortyzacyjna może wynieść nawet 10% w skali roku.

Koszty ulepszenia mieszkania podatnika

Podobnie jak wcześniej podatnik dysponujący z kolei własnym mieszkaniem i przeznaczeniem go (lub pokoju) na działalność może ująć w koszy firmy wydatki związane z przebudową, rozbudową, rekonstrukcją, adaptacją lub modernizacją, jeżeli łączna suma tych wydatków przekroczy w jednym roku podatkowym kwotę 10.000 zł (netto dla czynnego podatnika VAT albo brutto dla zwolnionego podatnika z VAT).

O ile przy wynajmie lub użyczeniu wydatki te stanowiły inwestycję w obcym środku trwałym tak tutaj stanowią ulepszenie we własnym środku trwałym. Cechy ulepszenia pozostają takie same jak wcześniej. Tak samo wartość ulepszenia, jeżeli nie przekroczy w ciągu jednego roku kwoty 10.000zł, wówczas podatnika ma prawo jednorazowo ująć je w koszty firmy.

W odróżnieniu od wynajmu lub użyczenia, gdy ulepszenie przekroczy jednak sumę 10.000zł, wówczas podatnik będzie zobligowany do zwiększenia wartości początkowej mieszkania (pokoju) w miesiącu przekroczenia kwoty 10.000zł. Natomiast większe odpisy amortyzacyjne od powiększonej wartości początkowej podatnik rozpocznie ujmować w kosztach firmy od następnego miesiąca.

Dla porównania w przypadku wynajmu lub użyczenia amortyzacji podlegała jedynie wartość samej inwestycji w obcym środku trwałym.

Remont w mieszkaniu

Cechy kwalifikacji remontu w mieszkaniu podatnika stanowiącego jego własność są takie same jak przy wynajmie cudzego mieszkania.

Najistotniejsze jest, aby koszty remontu były w całości przeznaczone na cele prowadzonej działalności gospodarczej oraz żeby nie stanowiły ulepszenia. Przy czym nie ma wtedy znaczenia czy ich wartość wynosi 10.000zł czy też nie, ponieważ mogą być one ujęte w całości, jako koszty firmy, (jeżeli oczywiście w całości dotyczą działalności).

Opublikowano: 2019-09-27