Najem na ryczałcie i problem opodatkowania opłat eksploatacyjnych

Opublikowano: 2022-09-09

Najem prywatny to zdecydowanie najbardziej popularna forma opodatkowania wynajmu w Polsce. Teza ta nabiera na znaczeniu, tym bardziej, że Polski Ład od 2023 roku „wyrzuca” wszystkich wynajmujących na ryczałt, zabraniając tym samym rozliczania dochodów z najmu na zasadach ogólnych. Wiąże się to przede wszystkim z zakazem rozpoznawania jakichkolwiek kosztów uzyskania przychodów, w tym również w formie odpisów amortyzacyjnych. Mówiąc krócej, najem prywatny od 2023 roku będzie można rozliczyć tylko i wyłącznie w oparciu o podatek zryczałtowany, czyli podatek przychodowy. W niniejszym wpisie przyglądamy się problemowi opodatkowania opłat eksploatacyjnych, które najemca zwraca wynajmującemu. Jest to jedno z najważniejszych zagadnień w świetle opodatkowywania przychodów z najmu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych.

Opłaty eksploatacyjne mogą w pewnych przypadkach stanowić przychód podatkowy wynajmującego

Problematyka opodatkowania opłat eksploatacyjnych, takich jak czynsz uiszczany na rachunek wspólnoty, rachunków za wodę, energię elektryczną, czy gaz, koncentruje się wokół tego, czy wynajmujący powinien opodatkować zwrócone przez najemcę opłaty eksploatacyjne, które uiścił z własnych środków w imieniu najemcy.

Wynajmujący chcąc zabezpieczyć swoje interesy i m.in. uniknąć zadłużenia mieszkania, bardzo często umawia się z najemcą w ten sposób, że wynajmujący ponosi wszelkie opłaty eksploatacyjne, a najemca dokonuje ich refundacji wynajmującemu na podstawie przedłożonych rachunków.

Teoretycznie sytuacja, w której najemca zwraca na rachunek wynajmującego opłaty eksploatacyjne, które z własnych środków uiścił wynajmujący nie powinna generować podstawy opodatkowania ryczałtem – trudno mówić w tej sytuacji o jakimkolwiek przysporzeniu majątkowym. W praktyce zdarza się jednak, że fiskus nakazuje opodatkować ryczałtem takie właśnie refundacje. Przykładowo w interpretacji indywidualnej wydanej przez Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej dnia 5 sierpnia 2021r., sygn. 0115-KDIT1.4011.389.2021.2.MST, organ interpretacyjny uznał w szczególności, że „W związku z powyższym, refundacja przez Najemcę kosztów, które Wnioskodawczyni opłaca własnymi środkami, ze względu na to, że – zgodnie z umową – to na Niej spoczywa ich rzeczywisty ciężar, nie podlega wyłączeniu z przychodów osiąganych z najmu. A zatem, zarówno wskazana w umowie kwota czynszu najmu, jak i otrzymywany od Najemcy zwrot równowartości poniesionych przez Wnioskodawczynię kosztów eksploatacyjnych stanowi podstawę do opodatkowania ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych”.

Jak w takim razie uniknąć dodatkowych obciążeń podatkowych od przychodów, które de facto nie stanowią realnego przysporzenia majątkowego z najmu? – o tym poniżej!

Odpowiednio skonstruowana umowa pozwoli uniknąć dodatkowych obciążeń podatkowych

Warto podkreślić, że istnieją zgoła odmienne interpretacje indywidualne w podobnych sprawach. Przykładowo w interpretacji indywidualnej wydanej dnia 9 kwietnia 2021r., przez Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej, sygn. 0114-KDIP3-2.4011.69.2021.2.MT, organ w całości zgodził się ze stanowiskiem wnioskodawcy, który pełnił rolę pośrednika w płatnościach opłat eksploatacyjnych, które w jego opinii nie stanowiły podstawy opodatkowania podatkiem zryczałtowanym. Oto fragment przywołanej wyżej interpretacji „Mając na uwadze treść wniosku oraz powołane wyżej przepisy prawa stwierdzić należy, że koszty opłat eksploatacyjnych, do ponoszenia których w umowie najmu zobowiązany jest najemca, nie będą stanowić w myśl art. 6 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne przychodu z najmu lokalu mieszkalnego. Wnioskodawczyni jedynie pośredniczy w zakresie uiszczania ww. opłat eksploatacyjnych. Tym samym, przychód dla Wnioskodawczyni, od którego winna obliczać zryczałtowany podatek dochodowy, będzie stanowić wyłącznie kwota otrzymana od najemcy tytułem czynszu najmu rozumianego jako wynagrodzenie za oddanie przedmiotu najmu w używanie.”

ISTOTNE:

Kluczową kwestią dla obowiązku opodatkowania opłat eksploatacyjnych zwracanych wynajmującemu jest konstrukcja umowy najmu.

Jeżeli z umowy najmu jasno wynika, że do ponoszenia opłat eksploatacyjnych zobowiązany jest najemca, wówczas wynajmujący będący pośrednikiem nie będzie zobligowany do opodatkowania środków otrzymanych z tego tytułu. Odmienna konstrukcja umowy najmu, z której wynikać będzie, że to wynajmujący (właściciel nieruchomości) zobligowany jest do ponoszenia ciężaru opłat eksploatacyjnych może doprowadzić do powstania obowiązku podatkowego od refundowanych przez najemcę wydatków.

Ile można stracić przez niewłaściwie skonstruowaną umowę – przykładowe wyliczenia

Właściciele lokali, którzy niewłaściwie sformułują zapisy umowy mogą zostać zobligowani do rozpoznania dodatkowego przychodu o równowartości zwróconych przez najemcę opłat eksploatacyjnych.

Przyjmując średnie opłaty na rzecz wspólnoty mieszkaniowej na poziomie 700 zł miesięcznie i dodatkowo energię elektryczną na poziomie 100 zł miesięcznie, otrzymujemy kwotę 9600 zł (800 zł x 12 miesięcy). Zakładając, że roczne przychody z najmu nie przekraczają 100 000 zł, wynajmujący będzie zobligowany do zapłaty dodatkowego podatku w kwocie 816 zł (8,5% x 9600 zł). Roczne przychody z najmu powyżej 100 000 zł opodatkowane są z kolei stawką wynoszącą 12,5%. Zakładając, że właściciel uzyskałby przychody z najmu powyżej 100 000 zł, opodatkowanie opłat eksploatacyjnych wygenerowałoby 1200 zł dodatkowego podatku (12,5% x 9600 zł).

Aby zabezpieczyć własne interesy, warto rozważyć dodatkowo wystosowanie wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej we własnej sprawie. Rekomendacja ta dotyczy szczególnie właścicieli wielu lokali, którzy ponoszą w tym zakresie znacznie wyższe ryzyko związane z tzw. efektem skali.

Autor: Łukasz Kluczyński

Najnowsze artykuły naszych ekspertów:

Amortyzacja mieszkania własnościowego włączonego do działalności gospodarczej

2022-12-02

Wielu podatników, którzy nabywają mieszkanie na cele prywatne w późniejszym czasie przeznaczają całość mieszkania na cele prowadzonej działalności gospodarczej. Jeszcze [...]

Mały ZUS plus – z początkiem 2023r. wiele podmiotów straci prawo do ulgi

2022-11-25

Początek stycznia 2023 – obowiązek weryfikacji podstawowych warunków do korzystania z ulgi MZP Szczegółowe regulacje w zakresie MZP unormowane zostały [...]

Od kiedy zaczną obowiązywać faktury ustrukturyzowane? Gdzie będzie można je wystawiać?

2022-11-18

Nowe narzędzie weryfikacyjne Fiskusa w postaci faktur ustrukturyzowanych jest aktualnie dobrowolnie stosowane przez przedsiębiorców. Końcówka roku 2021 a dokładnie od [...]

Brak numeru NIP na fakturze zakupu usługi od kontrahenta zagranicznego

2022-11-10

Polscy przedsiębiorcy niejednokrotnie nabywają usługi od zagranicznych firm. Podmioty te niekiedy wystawiają faktury z brakami formalnymi. Jednym z takich braków [...]

Roczne rozliczenie składki zdrowotnej – zasady i sposób ustalenia nadpłaty/niedopłaty

2022-11-04

Rok 2022, to pierwszy okres, za który przedsiębiorcy opłacali składki na ubezpieczenie zdrowotne, kalkulowane w oparciu o przychody/dochody z działalności [...]