Rozliczenie najmu w działalności gospodarczej i poza nią.

Opublikowano: 2021-10-22

Zakup mieszkania to obecnie popularna forma lokowania nadwyżek finansowych. Aktualnie wynajem można rozliczyć na kilka sposobów, choć niewykluczone, że nowelizacja przepisów w ramach tzw. „Polskiego ładu” istotnie ograniczy możliwości optymalizacji dochodów z najmu. W niniejszym wpisie przedstawiamy w jaki sposób można rozliczyć dochody z wynajmu oraz zaakcentujemy możliwe zmiany w tym zakresie!

Podatnik decyduje o wyborze źródła przychodów w ramach którego rozliczy przychody z najmu

Wiele kontrowersji wzbudzała kwestia wyboru źródła przychodów, w ramach którego podatnicy rozliczali najem, bowiem można go opodatkować na kilka sposobów:

  • najem prywatny opodatkowany ryczałtem (rozliczany w PIT-28),
  • najem prywatny opodatkowany w ramach źródła przychodów najem lub dzierżawa (rozliczany na PIT-36 w części E, wiersz 6),
  • najem w ramach działalności gospodarczej opodatkowanej na zasadach ogólnych lub podatkiem liniowym (rozliczany razem z innymi dochodami z działalności gospodarczej na PIT-36 lub PIT-36L).

Wątpliwości koncentrowały się m.in. wokół tego, kiedy najem stanowi działalność gospodarczą, a kiedy jest tzw. najmem prywatnym. Podkreślić w tym miejscu należy, iż aktualnie obowiązujące przepisy prawa podatkowego nie zawierają kryteriów, którymi należy kierować się wybierając źródło przychodów np. kryterium ilości mieszkań. Choć jak zaznaczono powyżej, przepisy nie wprowadzają jakichkolwiek warunków wedle których, podatnicy winni klasyfikować przychody z najmu, to fiskus niejednokrotnie wydawał niekorzystne decyzje dla podatników, w szczególności dla tych, którzy wynajmowali większą ilość lokali. Przykładowo podatnicy wynajmujący kilka nieruchomości byli zmuszani przez organ podatkowy do zmiany źródła przychodów z najmu prywatnego na działalność gospodarczą.

Wątpliwości w powyższym zakresie zostały rozwiane przez Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 24 maja 2021r., sygn. I FPS 1/21 w składzie siedmiu sędziów. Skład orzekający stwierdził w szczególności, że Przychody z najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy oraz innych umów o podobnym charakterze są zaliczane bez ograniczeń do źródła przychodów wymienionego w art. 10 ust. 1 pkt 6 u.p.d.o.f. (tj. najem lub dzierżawa – przypis autora), chyba że stanowią składnik majątkowy mienia osoby fizycznej, który został przez nią wprowadzony do majątku związanego z wykonywaniem działalności gospodarczej.

ISTOTNE:

Zasadniczo przychody z najmu rozliczać należy w ramach źródła przychodów „najem lub dzierżawa”. Jeżeli jednak podatnik podejmie decyzję o wprowadzeniu danego mieszkania/lokalu do działalności gospodarczej, wówczas w ramach tego źródła przychodów należy opodatkowywać dochody z najmu.

Oczywiście nie zawsze subiektywna ocena podatnika w zakresie wyboru źródła przychodu, w ramach którego opodatkowuje najem, będzie właściwa. W innej sytuacji będzie podatnik wynajmujący poza działalnością gospodarczą np. 50 lokali i aktywnie działający na rynku nieruchomości niż podatnik, który wynajmuje pasywnie 5 lokali jako forma ulokowania nadwyżek finansowych. O ile w przypadku tego pierwszego występują uzasadnione przesłanki, aby stwierdzić, że mamy do czynienia ze zorganizowaną działalnością gospodarczą, o tyle w przypadku tego drugiego już nie, chyba, że zdecyduje się on na wprowadzenie nieruchomości do majątku firmowego i rozliczanie przychodów z najmu w ramach działalności gospodarczej.

Najem prywatny na ryczałcie – popularny, lecz nie zawsze korzystny

Zdecydowanie najbardziej popularną formą opodatkowania przychodów z najmu prywatnego jest ryczałt ewidencjonowany. Przypomnijmy, iż stawka podatkowa wynosi 8,5% przychodów do 100 000 zł. Nadwyżka przychodów powyżej 100 000 opodatkowana jest stawką 12,5%. Opodatkowanie najmu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych ma tę zaletę, iż jest to stosunkowo nieskomplikowana forma rozliczenia podatkowego, jednak bardzo często okazuje się, że opodatkowanie najmu na zasadach ogólnych lub w działalności gospodarczej spowoduje, że podatnik zapłaci dużo niższy podatek lub nie zapłaci go wcale.

Opodatkowanie najmu na zasadach ogólnych w ramach źródła przychodów „najem lub dzierżawa”, czy też w ramach działalności gospodarczej wiąże się z koniecznością opodatkowania dochodów skalą podatkową, czy też podatkiem linowym 19%. Podstawowym atutem takiej formy rozliczenia dochodów z najmu jest możliwość rozliczenia kosztów, do których zalicza się amortyzacja nieruchomości, która może wynieść nawet 10% rocznie (indywidualna stawka amortyzacyjna), czy też nakłady na remonty i wyposażenie, a nawet odsetki od kredytu.

ISTOTNE:

Pakiet zmian podatkowych w ramach „Polskiego ładu” może doprowadzić do zlikwidowania amortyzacji lokalów mieszkalnych oraz do konieczności opodatkowania najmu prywatnego ryczałtem tj. bez możliwości rozpoznawania przychodów i kosztów na zasadach ogólnych. Skutkiem powyższego będzie konieczność opodatkowania całego najmu rozliczanego poza działalnością gospodarczą ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych.

Rozliczenie najmu w ramach działalności gospodarczej może okazać się korzystniejsze

Opodatkowanie najmu w ramach działalności gospodarczej może okazać się korzystniejsze niż opodatkowanie na zasadach ogólnych w ramach źródła „najem lub dzierżawa”, jeżeli przychody z najmu minus szeroko rozumiane koszty (amortyzacja, odsetki, remonty) wygenerują stratę, którą można zrekompensować z inną działalnością operacyjną przedsiębiorstwa. Omawiana kwestia została zobrazowana na poniższym przykładzie.

Przykład 1

Pan Andrzej prowadzi działalność gospodarczą polegającą na świadczeniu usług budowlanych opodatkowaną podatkiem liniowym 19%, z której osiąga średniomiesięczny dochód na poziomie 10 000 zł.

Pan Andrzej posiada dodatkowo lokal mieszkalny stanowiący odrębną własność, którego wartość bez udziału w gruncie wynosi 350 000 zł, dla którego można zastosować indywidualną stawkę amortyzacyjną wynoszącą 10%. Miesięczny przychód z najmu (odstępne) wynosi 1500 zł. Pan Andrzej spłaca dodatkowo kredyt na niniejsze mieszkanie.

Zgodnie z obowiązującymi w 2021r. przepisami najem ten można opodatkować na trzy sposoby:

  1. W ramach najmu prywatnego ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych. Miesięczny podatek wyniesie 128 zł.
  2. W ramach najmu prywatnego na zasadach ogólnych. Miesięczny podatek wyniesie 0 zł. Podatkowo najem wygeneruje stratę: 1500 (przychód) – 2916,67 zł (miesięczny odpis amortyzacyjny) – 700 zł (odsetki od kredytu) – 200 zł (dla uproszczenie przyjmujemy średniomiesięczne koszty remontów w tej kwocie). Strata wyniesie 2316,67 zł.
  3. W ramach działalności gospodarczej po wprowadzeniu mieszkania do majątku firmowego. Strata podatkowa z wynajmu w kwocie 2316,67 może zostać skompensowana z dochodem podstawowej działalności operacyjnej i tym samym obniżyć miesięczne zobowiązania podatkowe Pana Andrzeja.

Końcowo należy jeszcze zaakcentować, że wejście w życie przepisów „Polskiego ładu” i potencjalny zakaz amortyzacji lokali mieszkalnych połączony ze składką zdrowotną uzależnioną od dochodu bez możliwości odliczenia od podatku, wymagać będzie przeanalizowania obecnych i przyszłych inwestycji pod kątem opłacalności podatkowej. W pewnych okolicznościach może okazać się, że dla podatników ponoszących wysokie koszty odsetkowe finansowania kredytem oraz wysokie koszty remontów w dalszym ciągu wynajem nieruchomości w ramach działalności gospodarczej będzie podatkowo opłacalny. Z kolei w przypadku podatników, których jedynym zasadniczym kosztem jest amortyzacja, niewykluczone, że jedynym racjonalnym rozwiązaniem będzie opodatkowanie przychodów z najmu ryczałtem.

Autor: Łukasz Kluczyński

Najnowsze artykuły naszych ekspertów:

Polski Ład 2022 – opłacalność zmiany formy opodatkowania na przykładach.

2021-11-26

Polski Ład, to dla wielu przedsiębiorców istotne obciążenia fiskalne, których zniwelowanie będzie oznaczać konieczność zmiany formy opodatkowania w celu zachowania [...]

SLIM VAT-2 – wybór opodatkowania VAT nieruchomości w akcie notarialnym.

2021-11-18

Z dniem 1 października 2021r. obowiązuje pakiet uproszczeń w podatku od towarów i usług zwany powszechnie SLIM VAT 2. Na [...]

Dobrowolna i obowiązkowa pełna księgowość osoby fizycznej a limit na rok 2022.

2021-11-12

W dniu 1 października 2021r. Narodowy Bank Polski opublikował kurs złotego, według którego dokonamy przeliczenia ważnych limitów podatkowych na 2022 [...]

Istotne zmiany w uldze na złe długi

2021-11-05

Ulga na złe długi jest szczególnym narzędziem, z którego chętnie korzystają sprzedawcy – wierzyciele. Warunki jej zastosowania są powszechnie znane. [...]

Raporty z kasy fiskalnej bez GTU i TP od lipca 2021, zmiany w raportowaniu faktur uproszczonych.

2021-10-29

Znaczące zmiany w zakresie JPK od 1 października 2020r. spowodowały mnożące się problemy na gruncie raportowania transakcji w ramach rozliczeń [...]