Utrzymanie statusu podatnika zwolnionego podmiotowo od podatku VAT uzależnione jest od nieprzekroczenia limitu zwolnienia. W naszych dzisiejszym artykule zastanowimy się w jaki sposób na limit wpływa okoliczność sprzedaży nieruchomości, która w działalności gospodarczej jest kwalifikowana jako środek trwały.

Sprzedaż nieruchomości na gruncie podatku VAT

Na gruncie podatku VAT sprzedaż nieruchomości zabudowanych w większości przypadków nie podlega opodatkowaniu z uwagi na możliwość zastosowania zwolnienia określonego w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy VAT. Przepis ten stanowi, że zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

1. dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
2. pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Z powyższego uregulowania wynika, że dostawa budynków, budowli lub ich części jest – co do zasady – zwolniona od podatku od towarów i usług. Wyjątek stanowi dostawa w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz jeżeli pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata. W konsekwencji kluczowe staje się ustalenie czym jest pierwsze zasiedlenie oraz kiedy mamy z nim do czynienia.

Definicja pierwszego zasiedlenia zawarta jest w art. 2 pkt 14 ustawy VAT, w myśl którego, przez pierwsze zasiedlenie rozumie się oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich:

1. wybudowaniu lub
2. ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Wskazane zwolnienie ma charakter przedmiotowy i należy je odróżnić od zwolnienia podmiotowego określonego w art. 113 ust. 1 ustawy VAT. Zgodnie z tym przepisem zwalnia się od podatku sprzedaż dokonywaną przez podatników, u których wartość sprzedaży nie przekroczyła łącznie w poprzednim roku podatkowym kwoty 200.000 zł. Do wartości sprzedaży nie wlicza się kwoty podatku.

Jednocześnie warto też zaznaczyć, że w myśl art. 113 ust. 13 pkt 1 lit. c) ustawy VAT zwolnienia podmiotowego nie stosuje się do dostawy budynków, budowli lub ich części, w przypadkach, o których mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10.

To oznacza, że w zakresie w jakim sprzedaż nieruchomości nie korzysta ze zwolnienia określonego w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy VAT (np. sprzedaż ma miejsce rok po wybudowaniu) nie jest możliwe skorzystanie ze zwolnienia podmiotowego.

WAŻNE

Zwolnienie podmiotowe określone w art. 113 ustawy VAT nie ma zastosowania do sprzedaży budynków, budowli lub ich części.

Wpływ sprzedaży nieruchomości będącej środkiem trwały na limit zwolnienia

Jak wskazaliśmy na wstępie aby zachować prawo do zwolnienia podatnik musi stale monitorować czy nie został przekroczony limit określony w art. 113 ust. 1 ustawy VAT. W myśl bowiem art. 113 ust. 5 ustawy VAT zwolnienie traci moc począwszy od czynności, którą przekroczono tę kwotę.

W zakresie ustalania kwot które wpływają na wielkość sprzedaży braną pod uwagę do obliczania limitu zwolnienia należy sięgnąć do treści art. 113 ust. 2 pkt 3 ustawy VAT, gdzie czytamy, że do kwoty sprzedaży nie wlicza się odpłatnej dostawy towarów, które na podstawie przepisów o podatku dochodowym są zaliczane przez podatnika do środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych podlegających amortyzacji.

Jeżeli zatem w danym przypadku nieruchomość jest zakwalifikowana jako środek trwały to wartość sprzedaży nie zostanie wliczona do limitu 200 000 zł.

Problematyczną kwestią jest natomiast to, że ww. przepis posługuje się sformułowaniem „środki trwałe podlegające amortyzacji”. Tymczasem zgodnie z art. 22c pkt 2 ustawy PIT nie podlegają amortyzacji budynki mieszkalne wraz ze znajdującymi się w nich dźwigami, lokale mieszkalne stanowiące odrębną nieruchomość, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego oraz prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej, służące prowadzonej działalności gospodarczej lub wydzierżawiane albo wynajmowane na podstawie umowy.

Pomimo, iż wykładnia językowa nie prowadzi do korzystnych dla podatników wniosków to jednak organy podatkowe – kierując się zasadą per analogium oraz wykładnią celowościową przepisów – akceptują stanowisko zgodnie z którym również sprzedaż nieruchomości mieszkalnych stanowiących środek trwały, a niepodlegających amortyzacji nie wlicza się do limitu określonego w art. 113 ust. 1 ustawy VAT.

Tak przykładowo Dyrektor KIS w interpretacji z dnia 19.06.2023 r., nr 0111-KDIB3-1.4012.307.2023.1.WN.

Przykładowo zatem jeżeli podatnik zwolniony z VAT posiada od 2010 roku nieruchomość mieszkalną, którą sprzeda w 2024 roku za kwotę 300 000 zł to nie utraci prawa do zwolnienia podmiotowego od VAT pomimo iż od 1 stycznia 2022 roku nieruchomość ta nie może być już amortyzowana podatkowo. Jednocześnie sprzedaż będzie korzystać ze zwolnienia określonego w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy VAT.

WAŻNE

Wartość sprzedanych nieruchomości – kwalifikowanych do środków trwałych – pozostaje bez wpływu na limit 200 000 zł określonych w art. 113 ust. 1 ustawy VAT i warunkujący prawo do zwolnienia podmiotowego.

Podsumowując powyższe należy wskazać, że sprzedaż nieruchomości co do zasady korzysta ze zwolnienia przedmiotowego od podatku VAT, natomiast wartość dokonanej sprzedaży pozostaje bez wpływu na zwolnienie podmiotowe.