W przypadku usług dotyczących budynków mieszkalnych podatnik VAT ma prawo do zastosowania obniżonej tj. 8 % stawki podatkowej. W poniższym artykule zastanowimy się jaka stawka będzie właściwa w zakresie prac budowlanych mających na celu przekształcenie budynku użytkowego w budynek mieszkalny.

Obniżona stawka podatku VAT dla usług budowlanych

Zgodnie z art. 41 ust. 12 pkt 1 ustawy VAT obniżoną 8 % stawkę podatku stosuje się do dostawy, budowy, remontu, modernizacji, termomodernizacji, przebudowy lub robót konserwacyjnych dotyczących obiektów budowlanych lub ich części zaliczonych do budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym.

 Do budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym nie zalicza się:

1. budynków mieszkalnych jednorodzinnych, których powierzchnia użytkowa przekracza 300 m2;

2. lokali mieszkalnych, których powierzchnia użytkowa przekracza 150 m2.

W przypadku budownictwa mieszkaniowego o powierzchni przekraczającej wskazane limity 8 % stawkę podatku VAT stosuje się tylko do części podstawy opodatkowania odpowiadającej udziałowi powierzchni użytkowej kwalifikującej do budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym w całkowitej powierzchni użytkowej.

Według art. 2 pkt 12 ustawy, przez obiekty budownictwa mieszkaniowego rozumie się budynki mieszkalne stałego zamieszkania sklasyfikowane w PKOB w dziale 11.

Zgodnie z przepisami ww. rozporządzenia w sprawie PKOB, budynki to zadaszone obiekty budowlane wraz z wbudowanymi instalacjami i urządzeniami technicznymi, wykorzystywane dla potrzeb stałych.

Natomiast budynki mieszkalne to obiekty budowlane, których co najmniej połowa całkowitej powierzchni użytkowej jest wykorzystywana do celów mieszkalnych. W przypadku, gdy mniej niż połowa całkowitej powierzchni użytkowej wykorzystywana jest na cele mieszkalne, budynek taki klasyfikowany jest jako niemieszkalny, zgodnie z jego przeznaczeniem.

Zgodnie z ww. rozporządzeniem, w dziale 11 mieszczą się budynki mieszkalne. Dział ten obejmuje grupy budynków: 111 – mieszkalnych jednorodzinnych, 112 – o dwóch mieszkaniach i wielomieszkaniowe, 113 – zbiorowego zamieszkania.

Warunkiem zastosowania stawki 8 %, na podstawie art. 41 ust. 12ustawy o podatku od towarów i usług (tj. do dostawy, budowy, przebudowy, remontu, modernizacji, termomodernizacji lub przebudowy obiektów budowlanych lub ich części zaliczonych do budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym), jest spełnienie dwóch przesłanek.

Po pierwsze zakres wykonywanych czynności musi dotyczyć budowy, przebudowy, remontu, modernizacji, termomodernizacji budynków lub ich części bądź ich dostawy.

Po drugie, budynki lub ich części, których dotyczą ww.czynności, muszą być zaliczane do budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym. Niespełnienie chociażby jednej z ww. przesłanek powoduje, że transakcja nie może korzystać z preferencyjnej, 8 % stawki podatku.

WAŻNE

Przy ustaleniu właściwej stawki podatku VAT decydujące znaczenie ma zatem fakt czy czynność wykonywana przez podatnika mieści się w zakresie czynności wymienionych wart. 41 ust. 12 ustawy (dostawa, budowa, remont, modernizacja, termomodernizacja lub przebudowa obiektów budowlanych lub ich części zaliczonych do budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym), a także zaklasyfikowanie obiektu, którego dotyczą te prace, do obiektów budownictwa mieszkaniowego objętego społecznym programem mieszkaniowym.

Przekształcenie budynku w mieszkalny ze stawką 8 % ale tylko w ograniczonym zakresie

W zakresie przedstawionego zagadnienia warto sięgnąć do treści interpretacji Dyrektora KIS z dnia 10.04.2020 r. nr 0113-KDIPT1-1.4012.56.2020.2.AK. W treści tego pisma wskazano, że dla usług remontowo-budowlanych realizowanych w bryle budynku, który dzięki robotom przeprowadzanym w ramach inwestycji zostanie przebudowany i będzie pełnił funkcję budynku mieszkalnego wielorodzinnego, sklasyfikowanego w PKOB 1122 oraz będzie budynkiem zaliczonym do budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym, o którym mowa w art. 41 ust. 12a ustawy, zastosowanie znajdzie preferencyjna 8 % stawka podatku.

Przy czym należy podkreślić, że prace związane z przebudową budynku wraz z ww. instalacjami będą opodatkowane preferencyjną stawką podatku, tylko i wyłącznie, gdy prace będą wykonywane w bryle budynku.

Jednocześnie jednak Dyrektor KIS stwierdził, że ze stawki preferencyjnej na podstawie art. 41 ust. 12 ustawy korzysta wyłącznie budowa, a także inne czynności dotyczące budynków, lub ich części rozumianych jako obiekty budowlane wraz z wbudowanymi w bryle budynku instalacjami i urządzeniami technicznymi. Obniżona stawka podatku nie obejmuje więc innych elementów infrastruktury budowlanej, wykonywanych na zewnątrz, poza bryłą budynku.

W konsekwencji powyższego stawka podatku 8 % VAT nie znajdzie zastosowania do prac świadczonych poza bryłą budynku, takich jak np. budowa podjazdu dla niepełnosprawnych przed wejściem głównym do budynku, wykonanie opaski żwirowej wokół budynku, utwardzenie terenu kostką betonową w tym wykonanie nowego dojścia do budynku oraz miejsc parkingowych, wykonanie przyłącza kanalizacyjnego, wodociągowego oraz gazowego, wyrównanie i uporządkowanie terenu wokół budynku, wykonanie miejsca do gromadzenia odpadów komunalnych. 

Do powyższych prac będzie miała zastosowanie podstawowa 23 % stawka podatku VAT.