Przepisy ustawy VAT przewidują, że w określonych sytuacjach opodatkowaniu będzie podlegać również czynność nieodpłatnego przekazania towaru. W tym zakresie pojawia się pytanie o prawidłowe ustalenie podstawy opodatkowania, co zostanie przeanalizowane w oparciu o przypadek nieodpłatnego przekazania mieszkania.

Nieodpłatne przekazanie jako czynność podlegająca opodatkowaniu VAT

Zgodnie z art. 7 ust. 2 ustawy VAT opodatkowaniu podlega również przekazanie nieodpłatnie przez podatnika towarów należących do jego przedsiębiorstwa, w szczególności:

1. przekazanie lub zużycie towarów na cele osobiste podatnika lub jego pracowników, w tym byłych pracowników, wspólników, udziałowców, akcjonariuszy, członków spółdzielni i ich domowników, członków organów stanowiących osób prawnych, członków stowarzyszenia,
2. wszelkie inne darowizny

– jeżeli podatnikowi przysługiwało, w całości lub w części, prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów lub ich części składowych.

Z przytoczonego przepisu wynika zatem, że opodatkowaniu VAT podlega generalnie każde nieodpłatne przekazanie towaru należącego do przedsiębiorstwa, z którym wiąże się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel, o ile podatnikowi przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przy nabyciu tych towarów, ich imporcie lub wytworzeniu tych towarów lub ich części składowych.

Jak wynika z powyższego uregulowania ustawy o VAT opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlega generalnie każde nieodpłatne przekazanie towaru należącego do przedsiębiorstwa, w tym także wszelkie inne darowizny, z którym wiąże się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel, o ile podatnikowi przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przy nabyciu, imporcie lub wytworzeniu tych towarów lub ich części składowych.

Jeżeli natomiast podatnik nie miał prawa do odliczenia podatku naliczonego, to nieodpłatne przekazanie (w tym także darowizna) tych towarów pozostaje poza zakresem opodatkowania (podatnik nie musi dokonać ich opodatkowania), bez względu na cel, na który zostały one przekazane (darowane).

WAŻNE

Aby nieodpłatne przekazanie towarów – w świetle powołanego art. 7 ust. 2 ustawy – podlegało opodatkowaniu VAT konieczne jest łączne spełnienie następujących warunków:

• nieodpłatne przekazanie dokonywane jest przez podatnika podatku VAT,
• przekazane przez podatnika towary należą do jego przedsiębiorstwa,
• przedmiotem nieodpłatnego przekazania jest towar, w stosunku do którego podatnikowi przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tego towaru lub jego części składowych.

Ustalenie podstawy opodatkowania przy nieodpłatnym przekazaniu mieszkania

Zakładając, że czynny podatnik VAT odliczył podatek naliczony przy zakupie mieszkania i następnie chce je nieodpłatnie przekazać – np. w formie darowizny – pojawia się pytanie o to w jaki sposób poprawnie ustalić podstawę opodatkowania podatkiem VAT.

W tym przypadku zastosowanie znajdzie art. 29a ust. 2 ustawy VAT, który podaje, że w sytuacji dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ust. 2, podstawą opodatkowania jest cena nabycia towarów lub towarów podobnych, a gdy nie ma ceny nabycia – koszt wytworzenia, określone w momencie tej dostawy towarów.

Zgodnie z art. 2 pkt 14a ustawy ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o wytworzeniu nieruchomości, rozumie się przez to wybudowanie budynku, budowli lub ich części, lub ich ulepszenie w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym.

Z powyższego wynika, że w przypadku, gdy ma miejsce nieodpłatna dostawa towarów podstawą opodatkowania jest cena nabycia lub koszt wytworzenia towaru określone w momencie dostawy towaru, tj. w momencie jego przekazania. Oznacza to, że podstawą opodatkowania jest wprawdzie cena nabycia lub koszt wytworzenia towaru, lecz skorygowana na dzień, w którym dochodzi do nieodpłatnego przekazania przedmiotowych towarów.

Tytułem przykładu wskażmy na treść interpretacji indywidualnej Dyrektora KIS z dnia 24.10.2025 r., nr 0111-KDIB3-1.4012.542.2025.2.MSO:

„W związku z tym, przy nieodpłatnym przekazaniu „budynku w trakcie budowy” spełniającego definicję budynku, na rzecz wspólników za podstawę opodatkowania należy przyjąć cenę jaką uzyskaliby Państwo za przedmiotową nieruchomość w dniu jej przekazania wspólnikom. Podstawą opodatkowania będzie więc wartość „budynku w trakcie budowy”, a nie tak jak Państwo twierdzą, wyłącznie wartość poczynionych nakładów na ten budynek, w zakresie w jakim przysługiwało Państwu prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego.”

WAŻNE

Na podstawie art. 29a ust. 2 ustawy podstawą opodatkowania będzie cena nabycia towarów rozumiana jako cena zaktualizowana na moment dokonania nieodpłatnego przekazania towaru.

Wobec powyższego należy wskazać, że podstawa opodatkowania w przypadku nieodpłatnego przekazania mieszkania ustalana jest na podstawie art. 29a ust. 2 ustawy, zatem jest nią cena nabycia lub koszt wytworzenia rozumiana jako cena zaktualizowana na moment dokonania nieodpłatnego przekazania towaru. Będzie to zatem czyli cena jaką podatnik zapłaciłby za zakup/wytworzenie tego towaru w dniu jego nieodpłatnego przekazania.